Mutui e Finanziamenti

Come scegliere il mutuo?

2009-10-19T18:00:00.000-07:00

La scelta del mutuo è molto delicata e spesso non sappiamo come orientarci nel mare di offerte e proposte pubblicizzate ovunque.

Quello che offre Guido Di Domenico con "Come scegliere il mutuo?" è una guida chiara, precisa e tecnica in grado di portarci direttamente alla scelta migliore per la nostra situazione.

A seconda dell'importo, della tipologia di immobile, della nostra condizione professionale sarà facile delineare il profilo del mutuo adatto alle nostre esigenze.

Quello che non vogliamo sono le brutte sorprese, ecco una guida per evitarle!

Tra gli argomenti affrontati nelle 178 pagine abbiamo una panoramica generale anche per chi è a digiuno sull'argomento.

Partendo da zero Guido Di Domenico spiega i fondamentali:

1)Cosa è il mutuo e come funziona.

Prosegue prendendo in esame

2) Le tipologie di mutuo

3) L'importanza dello spread

E dispensa consigli utili

4) Consigli pratici su come muoversi

Sul piano tecnico prende in esame, approfondisce e spiega dettagliatamente

5) La durata ideale e il piano di ammortamento

6) Fisso o variabile

7) Come gestire il mutuo in corso e le detrazioni fiscali

"Come Scegliere Il Mutuo?" è disponibile in formato e-book scaricabile nel formato pdf, puoi averlo ora con un click!

Sull'autore...

Guido Di Domenico è un Trader indipendente. Dopo la laurea in Economia e Commercio frequenta il Master in Human Knowledge Europe, dove approfondisce le tematiche di PNL, le tecniche di public speaking e persuasion. Prima è Promotore Finanziario per conto di Deutsche Bank Finanza & Futuro, successivamente Responsabile Commerciale Roma Nord di Banca Ucb Paribas. Inscritto all’Albo U.I.C. n.23209 (Ufficio Italiano dei Cambi). In seguito ricopre il ruolo di Field Financial Coordinator presso Erredue. Attualmente è il titolare dello “Studio Di Domenico & Partners”, svolge consulenza bancaria ed intermediazione creditizia per clientela privata e societaria. Appassionato da sempre di mercati borsistici e di trading on line partecipa da diversi anni a numerosi corsi tenuti dai principali traders italiani.

p.s. sull'argomento una lettura interessante è "Il mediatore immobiliare" Come diventare un mediatore immobiliare abile e stimato. di Salvatore Gaia

Class action su portabilita' mutui

2008-11-22T04:14:00.000-08:00

Ho scoperto da poco che l'Adusbef promuove una class action contro banche e notai che hanno fatto pagare spese per la portabilita' dei mutui. Oltre al recupero di questi costi non dovuti - si legge in una nota - l'associazione dei consumatori chiedera' il risarcimento dei danni.

L'Adusbef informa che ha anche pubblicato sul suo sito www.adusbef.it il fac-simile di delega all'azione collettiva contro banche e notai che hanno chiesto il pagamento delle spese per trasferire il mutuo.

Quale casa comprare con il proprio stipendio?

2008-11-20T02:19:00.001-08:00

Ecco un estratto di un articolo interessante apparso qualche giorno fa su Repubblica.it, si affronta il difficile argomento del mutuo casa.

"Come regola generale, la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile del mutuatario. Sono state ipotizzate quattro categorie reddituali per ottenere l'importo di un mutuo trentennale "sostenibile" a tasso fisso (6,15%). In concreto, con un reddito netto mensile di 1.500 euro la banca erogherà un mutuo di 85.000 euro con una rata mensile di 518 euro. Se il reddito sale a 2.000 euro, il mutuo risulterà più consistente: 112.000 euro e rata di 682. Con redditi netti di 2.500 e 3.200 euro si potranno ottenere finanziamenti rispettivamente di 138.000 e 175.000 euro.

Bisogna considerare che di rado il finanziamento copre il 100% del costo dell'abitazione. Con un mutuo di 138.000 euro aumenta, ovviamente, il taglio delle case che si possono acquistare. Ad esempio, a Milano si può ipotizzare un mini-appartamento di 42 metri quadrati. Se poi ci spostiamo ad Aosta, la casa guadagna una stanza. A Ravenna, il taglio dell'appartamento raddoppia, per triplicare ad Agrigento. "La mappa delle possibilità di investimento con diverse cifre di acquisto - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - non è solo lo specchio del mercato immobiliare, ma anche dell'economia del Paese. In fondo a questa classifica troviamo, infatti, molti capoluoghi del Sud".

La necessità di avere la disponibilità di una parte anche consistente del costo dell'immobile per rendere i metri quadrati acquistabili "abitabili" risulta evidente per le città a prezzi "salati".

A Bolzano, dove i prezzi delle case risultano elevati a causa della scarsità dell'offerta, con 138.000 euro si acquista un mini-appartamento di 46 metri quadrati. E per un'abitazione di 58 metri quadrati, l'interessato dovrà avere anche una disponibilità liquida di 37.000 euro."
da repubblica.it

Mutui: Tremonti propone un codice etico, Codacons chiede una legge

2008-11-13T01:13:00.000-08:00

Per il Codacons bisogna fare le leggi, non codici etici. Il governo non propone nulla per i consumatori. Tra le misure per fronteggiare la crisi economica illustrate dal ministro dell’Economia Giulio Tremonti in Parlamento, c’è quella di un codice etico che le banche dovrebbero adottare in favore dei clienti.

Per il Codacons, però, si tratta di un provvedimento assolutamente inutile ed insignificante. Le banche da sempre ostacolano persino l’applicazione delle leggi esistenti, figurarsi che ne farebbero di un codice etico. Dalla legge sulla portabilità a quella secondo la quale le variazioni dei tassi di interesse conseguenti a decisioni di politica monetaria devono riguardare contestualmente sia i tassi debitori che quelli creditori, sono tutte norme vigenti sistematicamente violate dalle banche.

I consumatori sono stufi di Patti chiari & company e chiedono leggi precise che stabiliscano anche sanzioni specifiche per chi poi non le applica, anche se la soluzione vera ci sarà solo quando verrà introdotta una class action con il danno punitivo.

In relazione alla altre proposte del Governo, il Codacons nota l’assenza di qualunque intervento diretto a favore dei consumatori. Considerato che secondo Tremonti il pacchetto non è ancora definito, il Codacons chiede, quindi, un incontro urgente per stabilire precise misure a tutela dei risparmiatori e non solo di banche ed imprese. Ad esempio, il fondo immaginato da Tremonti, da attivarsi su richiesta delle imprese, dovrebbe valere anche per quelle famiglie che non riescono più a pagare i mutui.

I requisiti richiesti per erogare il mutuo

2008-09-19T00:55:00.000-07:00

Per produrre la domanda di mutuo oltre a presentare della documentazione (v. documenti mutuo), l’aspirante mutuatario deve possedere determinati requisiti che elenchiamo qui di seguito:

- essere maggiorenni ( aver compiuto 18 anni);

- non avere più di 75 anni alla scadenza del mutuo;

- essere cittadino italiano residente in Italia;

- essere comunitario;

- se cittadino non comunitario avere la residenza in Italia;

oltre che si debbano avere i requisiti reddituali e le dovute garanzie richieste.

Documenti utili per ottenere un mutuo

2008-09-19T00:54:00.002-07:00

L’Istituto di credito, affinché la domanda di mutuo proceda a buon fine, richiede all’aspirante mutuatario determinata documentazione riguardante lo stato anagrafico, si esibiscono in tal senso:

- certificato di nascita;

- copia della carta d’identità;

- copia del codice fiscale;

- certificato di residenza;

- certificato dello stato di famiglia;

- certificato di stato libero, per sposati estratto di matrimonio con le dovute annotazioni (separazioni dei beni), per divorziati o separati copia della sentenza del tribunale;

Si consegnano alla banca documentazione inerente all’immobile:

- copia dell’atto di proprietà;

- copia del preliminare di vendita;

- planimetria catastale ed estratto di mappa;

- copia del certificato di abitabilità e agibilità;

- nel caso di condono edilizio, copia della domanda e delle ricevute di pagamento e della concessione edilizia;

- atto di provenienza dell’immobile;

- se immobile è pervenuto per successione, copia della denuncia;

Il mutuatario consegna inoltre documentazione relativa alla sua condizione lavorativa e reddituale. Nel caso di lavoratore dipendente si consegnerà:

- Attestato di servizio;

- Ultimo cedolino dello stipendio;

- Copia CUD o 730, UNICO;

Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

- copia della situazione fiscale, modello UNICO;

- per i lavoratori autonomi certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato;

- per i liberi professionisti: certificato o attestato di iscrizione all’albo professionale di appartenenza;

Questi sono i documenti che la banca richiederà in fase di istruttoria, potrebbero esserci dei casi in cui la banca richieda ulteriore documentazione come nel caso in cui il richiedente sia un cittadino extracomunitario che dovrà inoltre presentare copia del permesso di soggiorno.

La stipula del contratto

2008-09-19T00:54:00.001-07:00

Una volta determinata la banca e scelto un suo relativo prodotto “mutuo”, si fornisco i documenti richiesti. Il notaio provvederà a redigere la relazione notarile preliminare che servirà alla banca a sapere se sull’immobile interessato vi siano atti pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche ecc.). Se è tutto in regola, l’ente erogante fornirà al notaio una minuta del contratto, il notaio la valuterà e la completerà con i dati dell’acquirente del venditore e dell’immobile e stabilirà una data per la stipula del contratto di mutuo.

Nel contratto di mutuo devono essere presenti delle informazioni basilari tipo:

- Dati anagrafici delle parti interessate (banca e mutuatario);

- La presenza dell’assicurazione obbligatoria incendio e scoppio;

- Importo della somma che la banca eroga;

- Tasso applicato al mutuo (euribor, eurirs);

- Guadagno della banca (spread);

- Caratteristiche del piano di rimborso (piano di ammortamento);

- Elezione del domicilio, per le eventuali comunicazioni da parte della banca;

Generalmente il contratto di mutuo sarà stipulato con un atto unico contestualmente con la stipula del contratto di compravendita, in questa sede, la somma erogata verrà riversata al venditore.

I passaggi per la richiesta dei mutui

2008-09-19T00:52:00.000-07:00

Per ottenere un mutuo, il richiedente deve su richiesta dell'istituto erogante, procurarsi tutta una serie di documentazione, questo rappresenta una delle fasi della richiesta di un mutuo; In questo articolo cercheremo in via sommaria di descrivere tutte la fasi che intercorrono tra la richiesta e la concessione del mutuo.

Innanzi tutto come qualsiasi richiesta di prestito, la fase iniziale per la richiesta del mutuo ha inizio con l'apertura d'istruttoria. In questa fase il richiedente o mutuatario, come già accennato, su richiesta dell'ente erogatore, fornisce tutta quella documentazione necessaria per valutare la situazione "economica" del richiedente; Bisogna inoltre fornire alla banca la documentazione che giustifichi la richiesta di un mutuo, in altre parole specificare la destinazione del denaro richiesto, se si sta per comprare un casa, ad esempio.

Sulla scorta dei dati forniti dal mutuatario, la banca o l'istituto erogatore, a seguito di controlli pertinenti, accerta la "bontà" del richiedente a ricevere il mutuo.

Tra i controlli pertinenti che effettua la banca spicca la perizia di un tecnico. La perizia svolta da un professionista incaricato dalla banca, ha la funzione di stimare e valutare oggettivamente il vero valore e le caratteristiche tecniche e giuridiche dell'immobile per cui si sta richiedendo un mutuo, o dei beni presentati a titolo di garanzia del credito richiesto.

Per ottenere il mutuo richiesto, bisogna fornire alla banca delle garanzie reali, che di solito coincidono con l'iscrizione di ipoteca sull'immobile per cui si è richiesto l'importo, o a volte su altri immobili di proprietà del soggetto mutuatario o di proprietà di terzi che si qualificano quali garanti tramite fideiussione.

Il perito accerta che l'immobile presentato a garanzia dell'importo richiesto "copra" e giustifichi la somma richiesta alla banca.

Il perito incaricato dalla banca, oltre ad accertare e controllare la documentazione cartacea del bene presentato quale come garanzia, visita di persona l'immobile e una volta finita la sua attività, fornisce alla banca una perizia dove vengono riportate in dettaglio tutti gli accertamenti svolti e il valore del bene. Si tiene a precisare che nella maggior parte dei casi, il costo della perizia è assoggettato a chi richiede il mutuo.

Una volta terminata la fase in cui la banca accerta le credenziali e la solvibilità dell'aspirante mutuatario, la fase di istruttoria viene conclusa e la banca si accinge a deliberare la richiesta del mutuo, sia nel caso di delibera con esito "negativo" che con esito "positivo". Spesso le banche, come le società che erogano credito al consumo, per deliberare un mutuo, si avvalgono delle tecniche cosiddette Credit Scoring, in cui viene valutata in maniera automatica la reputazione economica del richiedente.

Esistono diverse cause che possono portare ad una delibera negativa del mutuo od ad una non accettazione della domanda di mutuo, tra quelle più ricorrenti troviamo ad esempio lo stato di indebitamento del richiedente o quando ci troviamo di fronte a basse garanzie reddituali; o quando esistono dei casi di protesti bancari, o quando l'aspirante mutuatario si trova nella "black list" la lista dei cattivi pagatori.

Ad ogni modo se la domanda di mutuo non viene evasa con esito positivo, il rapporto, tra il richiedente e l'istituto erogante, cessa. Quando invece ci troviamo di fronte ad una domanda di mutuo con esito positivo, quindi ad una delibera con successo da parte della banca erogante, la fase immediatamente successiva è la stipula del contratto di mutuo. il contratto di mutuo, viene formalizzato di fronte ad un notaio, e sul contratto vengono delineate le modalità con cui l'ente erogatore fornisce la somma al mutuatario, e come questo ultimo restituisce la somma alla banca. In allegato al contratto di mutuo, vi è il piano di ammortamento del capitale concesso in prestito, dove sono riportate in maniera dettagliata il numero di rate che il richiedente deve pagare per estinguere il debito, le scadenze delle stesse ed il relativo importo derivato dalla somma del capitale residuo e gli interessi dovuti.

Le condizioni sul contratto devono essere approvate da tutte le parti interessate, a questo punto la banca eroga il denaro al richiedente, e la procedura viene ultimata con l'azione di iscrizione di ipoteca dei beni messi a garanzia del prestito.

Aspetti genereci del mutuo

2008-09-19T00:51:00.001-07:00

Il mutuo è principalmente conosciuto come forma di finanziamento nel settore dell'edilizia abitativa. In realtà facendo affidamento alla normativa vigente il mutuo non è solo uno strumento finanziario per acquistare o ristrutturare casa.
Difatti, il Codice Civile nell'art. 1813 definisce il mutuo come "un contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità”.

La definizione di mutuo data dal codice civile è fortemente generica, indica un contratto con il quale un soggetto riceve da un'altro soggetto denaro o cose fungibili in cambio della restituzione delle stesse.

Nel sistema bancario invece il contratto di mutuo ha caratteristiche ben più specifiche. Nella concezione bancaria di mutuo ad erogare questo finanziamento sono le banche, gli istituti di credito e gli altri enti autorizzati alla concessione del credito, in esso il soggetto mutuatario riceve in un'unica soluzione del denaro da parte dell'ente (mutuante) ed il primo si obbliga a corrispondere al secondo tramite una serie di versamenti periodici la somma ricevuta. I versamenti periodici definite rate comprendono la restituzione del capitale ricevuto ma anche degli interessi seguendo una piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto. L'interesse rappresenta, essendo il mutuo un contratto a "titolo oneroso" la remunerazione spettante all'istituto per aver ceduto il proprio denaro (il "prezzo" del mutuo).

Le banche utilizzano il mutuo per finanziare l'acquisto e la ristrutturazione di immobili o per coprire i fabbisogni finanziari di imprese nel settore industriale e commerciale. Prestito-Personale.net si rivolge in particolare alle famiglie e al privato che è alla ricerca di nozioni, informazioni sul mutuo per l'acquisto di casa o per la costruzione o restauro. Tratterà quindi della prima forma di mutuo cioè del mutuo immobiliare.

Tutto Sul Mutuo Casa

2008-09-19T00:50:00.000-07:00

La maggior parte delle richieste di mutui proviene da soggetti che non dispongono di risorse finanziarie sufficienti per l'acquisto o la ristrutturazione o costruzione della propria abitazione. Grazie a questo tipo di finanziamento molte famiglie italiane e straniere riescono ad ottenere la liquidità necessaria per comprare, ristrutturare o costruire la casa, rimborsando tale finanziamento nel tempo, restituendo il denaro avuto in prestito a mezzo delle rate a lungo termine.

Il mutuo rappresenta una delle scelte economiche più importanti se non la più importante per la persona che ne fa richiesta, attraverso questo prestito si impegnano notevoli somme di denaro che influenzano in maniera determinante il reddito famigliare, pertanto vista la sua importanza è necessario e consigliabile avere molte informazioni che lo riguardano per governare al meglio la materia. Si consiglia di affrontare il tema con la dovuta saggezza e spirito critico, armarsi di pazienza e confrontare tutte quelle proposte che gli istituti bancari erogano e propongono.

Esistono sul mercato moltissimi prodotti di mutuo, differenti per caratteristiche e per tipologie, prodotti nati appositamente in base alle caratteristiche dei richiedenti.

Scegliere il mutuo, quello che più soddisfa le proprie esigenze significa aver fatto un qualcosa di significativo per tutta la vita. Spesso succede che si viene consigliati, per la la sua scelta, da amici o parenti, che magari a loro volta sono stati consigliati da terze persone, ciò non significa non accettare buoni consigli, ma farne tesoro e cercare di documentarsi di persona il più possibile in modo di avere perlomeno quelle conoscenze base che permettono di riconoscere le varie opportunità e per avere più chiaro il quadro della situazione, per schiarire quei dubbi che quasi tutti hanno quando si è dovuto affrontare lo stesso passo.

Foglio Informativo Del Mutuo

2008-09-19T00:42:00.000-07:00

Nell’anno 1997 la Commissione Europea decideva di regolare la materia inerente ai mutui per la casa, introducendo un codice di condotta e le banche italiane hanno aderito e sottoscritto tale codice. Tra le peculiarità di questo codice è l’introduzione dei preventivi per il mutuo in forma ESIS, meglio conosciuto come il prospetto informativo europeo, dal quale si ha la possibilità di raffrontare tutte le offerte proposte in materia di mutui delle banche, assimilate da uno schema di esibizione unico. Nell’Esis vengono specificati 15 punti fondamentali:

* La Banca erogante.
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* Tipologia del finanziamento, massimo capitale erogabile in funzione dell’immobile prestato a garanzia.
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* Il tasso di interesse applicato: in caso di un tasso variabile vengono specificate anche in che modo varia il tasso e se vengono applicati possibili tetti. Qualora l’offerta preveda l’utilizzo di un tasso di ingresso, viene specificato il periodo di applicabilità.
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* Il TAEG, tasso annuo effettivo globale.
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* Ammontare del mutuo.
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* Il periodo totale di vita del mutuo.
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* Numero delle rate complessive e la cadenza di pagamento.
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* Ammontare della singola rata. (in caso di mutuo a tasso variabile la rata viene ricavata sulla base del tasso a regime).
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* Per i mutui collegati ad un piano assicurativo per il rimborso delle rate, deve essere menzionato l’importo di ognuno dei pagamenti relativi alla quota degli interessi e dell’accumulo assicurativo.
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* I costi relativi all’apertura della pratica di mutuo, in rapporto alle singole voci di spesa.
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* I costi accessori: quali l’incasso della rata, l’assicurazione per incendio e scoppio ecc..
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* Le modalità per l’estinzione anticipata del mutuo sia parziale che totale.
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* Gli indirizzi dell’ufficio reclami, per eventuali comunicazioni relativi a possibili problemi legati all’Esis.
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* Il piano di rimborso, conosciuto anche come piano di ammortamento al quale deve essere incluso il prospetto Esis.
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* Specificare se è richiesto in via obbligatoria, aprire un conto corrente della banca mutuante e se è necessario farvi accreditare lo stipendio o pensione.

Foglio informativo del mutuo

Grazie alla legge sulla trasparenza bancaria, le banche per mezzo di un foglio informativo informano il cliente su ogni particolare riportato sul contratto di mutuo. Capita spesso che tali dettagli contrattuali vengano forniti attraverso un foglio informativo che alla prima lettura risulta di difficile comprensione, anche per via di utilizzo di termini non molto conosciuti e complicati. Tuttavia, con questo articolo cercheremo di descrivere i punti fondamentali del foglio informativo, ricordando sempre che per avere maggiori dettagli circa la proposta o preventivo di un determinato prodotto mutuo, è meglio ricorrere al prospetto Esis. Nel foglio informativo dei mutui possiamo trovare le seguenti sezioni:

* Dati informativi e specifici circa la Banca mutuante.
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* Elenco dei rischi e relative descrizioni derivanti dalla richiesta del mutuo, come ad esempio l’aumento della rata del mutuo a tasso variabile nel caso di aumento del tasso euribor.
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* Panoramica del costi massimi applicati al mutuo (condizioni economiche).
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* Le clausole contrattuali del mutuo:ad esempio quelle relative agli obblighi e divieti.
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* Glossario dei termini tecnici utilizzati nella redazione del foglio informativo.

Normativa trasparenza mediatori creditizi

Sempre in materia di trasparenza bancaria L’UIC (Ufficio Italiano Cambi), nel 2005 ha esteso per i mediatori creditizi, l’obbligo di trasparenza circa tutte le attività svolte, al fine di salvaguardare gli interessi del consumatore. Tra gli obblighi imposti ricordiamo appunto qualora il mediatore svolgesse l’attività al di fuori della sede operativa deve consegnare il prospetto informativo al cliente cosa che se avvenisse in sede l’obbligo di consegna del prospetto si concretizza quando il cliente ne facesse espressa richiesta, (su tale prospetto vengono elencati i diritti del consumatore e gli obblighi del mediatore le modalità in caso di controversie). Foglio informativo circa il tipo di finanziamento ove vengono riportate le voci ed importi massimi di spesa e le relative clausole contrattuali.

Il mediatore deve, se richiesto dal cliente, consegnare una copia del contratto. Il cliente, prima di firmare, potrà esaminare il contratto comodamente a casa. Sul contratto di mediazione dovrà essere riportato l’entità della provvigione riconosciuta al mediatore nonché altre spese o commissioni a carico del cliente.

Ovviamente come già specificato il mediatore, dovrà consegnare anche l’avviso delle norme di trasparenza ed il foglio ed il foglio informativo del prodotto mutuo che sta offrendo.